Dynamis Factcheck: Feit of fabel? ‘Stevige huurstijgingen zorgen voor hogere rendementen bij woningbeleggers’
De wettelijk toegestane maximale huurstijging is de afgelopen jaren flink toegenomen in alle woningsegmenten. In de sociale huur was tijdens de coronapandemie nog sprake van een huurbevriezing, maar de maximale indexatie is sindsdien opgelopen tot een record van 5,8 procent in 2024, gevolgd door 5 procent in 2025 en 4,1 procent in 2026.
Ook in het middensegment en de vrije sector zijn de toegestane huurverhogingen de laatste jaren gestegen: tot 7,7 en 6,1 procent in respectievelijk 2025 en 2026 voor de middenhuur, en 4,1 en 4,1 procent voor de vrije sector. Ter vergelijking: in de periode 2010-2020 werden huren jaarlijks gemiddeld met 2,7 procent geïndexeerd.
Voor verhuurders lijken deze stevige huurstijgingen in eerste instantie goed nieuws, maar leidt het voor hen ook daadwerkelijk tot hogere rendementen?
Wat blijkt?
De maximale huurindexaties van de afgelopen jaren zijn gekoppeld aan de inflatie en de ontwikkeling van cao-lonen. Dit betekent dus ook hogere kosten voor eigenaren. Zo zijn de kosten voor bouw en onderhoud (arbeid en materiaal) tussen 2021 en 2025 met 28,2 procent gestegen. Ook de cao-lonen binnen de vastgoedsector, zoals verhuur en beheer, namen met 22,5 procent toe.
Daarnaast is de WOZ-waarde voor beleggers, waarover de onroerendezaakbelasting wordt berekend, fors gestegen: met 41,15 procent voor corporaties en 30,27 procent voor non-corporaties. Daarbovenop komt de belastingdruk in box-3, waarbij belasting wordt geheven over een fictief rendement, zelfs in jaren waarin feitelijk verlies wordt geleden.
Als er jaarlijks maximaal is geïndexeerd, zijn de huren in dezelfde periode gestegen met 17,71 procent in de sociale sector en 18,10 procent in de vrije sector. In de praktijk blijkt echter dat een deel van de verhuurders terughoudend is met het volledig doorvoeren van deze verhogingen. De groei aan de inkomstenkant blijft dus achter bij de kostenstijgingen, wat het directe rendement de afgelopen jaren aanzienlijk onder druk heeft gezet.
Oordeel: Nee, beleggers (zowel corporaties als marktpartijen) ‘profiteren’ niet van de stevige huurstijgingen, omdat de kosten sterker zijn toegenomen. Wel is het indirecte rendement toegenomen door de sterke stijging van de leegwaardes, de verwachte waarde bij verkoop zonder huurder, waardoor het totale rendement wel weer meer in balans kwam.
Elke maand nemen we een nieuwe stelling onder de loep. Heb jij iets wat je wilt laten factchecken door Dynamis Research? Stuur ons een mail!
