Overdrachtsbelasting in Europa: hoe duur is Nederland nou écht voor vastgoedbeleggers?
Nederland is uitgegroeid tot een van de duurste landen in Europa om commercieel vastgoed te kopen, zeker sinds de overdrachtsbelasting op 1 januari 2023 is verhoogd van 8 naar 10,4 procent. Voor internationale beleggers die hun vastgoedinvesteringen graag over Europa verspreiden, werpt deze maatregel een flinke drempel op. Ook vergroot het de kans dat Nederlandse partijen uitwijken naar het buitenland. Daarom plaatsten we de Nederlandse overdrachtsbelasting in een Europees perspectief: hoe duur is ons land nou écht?
Hieronder vergelijken we tien landen met elkaar, en laten we vervolgens zien wat die verschillen grofweg betekenen voor internationale beleggers.
Alleen België duurder
De tabel hierboven laat zien dat Nederland aan de bovenkant van het spectrum scoort. Met een tarief van 10,4 procent zitten we alleen onder België en op een vergelijkbaar niveau met enkele Spaanse regio’s. Daartegenover staat een brede groep landen waar de tarieven duidelijk lager liggen, doorgaans tussen de 4 en 6 procent. Duitsland, Frankrijk, Zweden en het Verenigd Koninkrijk behoren tot deze categorie.
Niet alleen het tarief verschilt, maar ook de structuur. Waar Nederland een vast landelijk tarief hanteert, werken andere landen met uiteenlopende systemen. Zo kent Duitsland regionale tarieven per deelstaat, hanteert het Verenigd Koninkrijk een progressieve opbouw en werkt Denemarken met een laag vast tarief aangevuld met een beperkte opslag.
Dit werkt direct door in de instapkosten. Het verschil met Nederland loopt over het algemeen op tot ruim 5 procent per transactie, althans ten opzichte van de meeste Europese landen die we in onze analyse hebben meegenomen. Dat verschil ‘moet’ worden terugverdiend in het rendement en weegt daarmee mee in de keuze tussen landen.
Welke impact heeft de verhoogde overdrachtsbelasting?
Sinds de verhoging is de beleggingsactiviteit in Nederland aanzienlijk teruggevallen. Na een sterk 2022, met ongeveer 12 miljard euro aan beleggingen in commercieel vastgoed, daalden de volumes in 2023 naar circa 6 miljard euro. Inmiddels is er sprake van een voorzichtig herstel, maar de markt blijft duidelijk onder het niveau van 2022. Let op: naast de verhoogde belasting spelen ook stijgende rentes en een veranderd risicoklimaat hierbij een nadrukkelijke rol.
Ook in het aandeel buitenlands kapitaal is sinds 2022 een duidelijke verschuiving zichtbaar. In de markt voor bedrijfsruimte is dit aandeel fors gedaald naar 40 tot 45 procent. Dat aandeel is nog relatief hoog in vergelijking met andere segmenten. Kantoren laten na 2022 een zwakker beeld zien: hier daalde het aandeel naar 30 tot 35 procent. Bij winkels is het beeld stabieler, maar zien we ook een daling van enkele procentpunten naar 20 tot 25 procent.
Overdrachtsbelasting voor woningen verlaagd
Het kabinet koos ervoor om de overdrachtsbelasting voor beleggers in woningen te verlagen naar 8 procent, een maatregel die per 1 januari 2026 van kracht werd. Dit moet de investeringsbereidheid in de residentiële markt herstellen, na het vrijwel stilvallen van de (buitenlandse) kapitaalinstroom, onder meer door de Wet betaalbare huur. Voor commercieel vastgoed blijft een vergelijkbare fiscale stimulans vooralsnog uit.
Conclusie: Nederland verliest terrein
De vergelijking met andere Europese landen laat zien dat Nederland zich met het huidige tarief aan de bovenkant van de markt positioneert. In combinatie met de relatief eenvoudige structuur van een vast percentage leidt dit tot hogere instapkosten dan in veel concurrerende landen. Voor internationale beleggers, die investeringsbeslissingen over meerdere landen afwegen, is dat verschil direct relevant. Instapkosten werken immers één-op-één door in het rendement en daarmee in de aantrekkelijkheid van een markt. Nederland verliest internationaal terrein als investeringsmarkt voor commercieel vastgoed. Een heroverweging van het huidige systeem, bijvoorbeeld via een lager tarief of een gestaffelde structuur, ligt dan ook voor de hand.
