Is kopen zonder voorbehoud op zijn retour?
Voor langere tijd werd ongeveer een kwart van de woningen verkocht zonder voorbehoud. Sinds eind vorig jaar is dat aandeel vrij snel aan het dalen, met 19,4 procent als meest recente cijfer. Die trend biedt een waardevol inzicht in de woningmarkt van 2026: kopers nemen minder risico en stellen weer meer voorwaarden. Ook zegt het iets over de concurrentie: het aanbod op de woningmarkt is ruimer geworden en de looptijden namen toe. Zet deze ontwikkeling zich door?
Aandeel schommelt tussen 18 en 26 procent
Onderstaande grafiek laat zien dat het aandeel woningen dat zonder voorbehoud wordt verkocht de afgelopen jaren schommelde. Eind 2021 werd een kwart van de woningen op deze manier verkocht. In de eerste helft van 2023 daalde dit naar ongeveer 18 procent. Vervolgens liep het aandeel weer gestaag op en bleef deze ongeveer twee jaar lang rond de 25 procent hangen. Vanaf de tweede helft van vorig jaar zette de daling in.
Meer voorzichtigheid, minder concurrentie
De recente afname hangt ruwweg samen met twee verschillende ontwikkelingen: meer economische onzekerheid door geopolitieke onrust en (iets) meer ruimte op de woningmarkt. Een vergelijkbare beweging was in 2022 zichtbaar na het uitbreken van de oorlog in Oekraïne, die duidelijk terug te zien is in de grafiek. De sterke stijging van de energieprijzen en de inflatie leidden toen tot hogere hypotheekrentes, wat druk zette op de betaalbaarheid van woningen. Meer kopers kozen daarom voor een (financierings)voorbehoud. Ook werden er in deze periode minder woningen verkocht.
Bij de recente afname speelt onzekerheid wederom een rol. De spanningen in het Midden-Oosten zorgen voor onrust op de financiële markten en vergroten de zorgen over inflatie, energieprijzen en de economische vooruitzichten. Daardoor zijn huishoudens terughoudender bij het aangaan van grote financiële verplichtingen, zoals een hypotheek. Tegelijkertijd is het aanbod van koopwoningen sinds begin 2025 toegenomen. Kopers hebben daardoor meer keuze en hoeven minder vaak concessies te doen.
Wel of geen voorbehoud?
Bij het bieden op een woning kan men ervoor kiezen om wél of géén voorbehoud te hanteren. In het laatste geval gaat de koop definitief door, omdat er geen ontbindende voorwaarden zijn. Dat maakt een bod zonder voorbehoud aanzienlijk aantrekkelijker voor verkopers; voor kopers brengt het juist grote financiële risico’s met zich mee. De meest voorkomende voorwaarde is het financieringsvoorbehoud. Ook worden regelmatig andere ontbindende voorwaarden opgenomen, zoals een bouwkundige keuring of de verkoop van de eigen woning.
Sinds 1 april 2026 is een funderingscheck een verplicht onderdeel van elk taxatierapport. Dit is een inspectie om de stabiliteit en staat van de fundering van een woning te beoordelen. Sindsdien is ook dit een belangrijke reden voor voorbehoud geworden. Zo adviseert Vereniging Eigen Huis kopers om een funderingsvoorbehoud op te nemen bij het doen van een bod. In de praktijk waren de meeste makelaars al alert op funderingsproblematiek, vooral in risicogebieden. De check is dan ook meer een formaliteit dan dat het nu zorgt voor een grote verandering in de gang van zaken.
Zet deze ontwikkeling zich door?
Het aandeel woningen dat zonder voorbehoud wordt verkocht is recent gedaald tot onder de 20 procent. Dat wijst erop dat kopers weer iets meer ruimte ervaren om voorwaarden te stellen. De woningmarkt blijft weliswaar krap, maar de concurrentiedruk is minder extreem dan in de piek van 2021 en begin 2022.
Toch lijkt een langdurige, sterke daling niet het meest waarschijnlijke scenario. Ook na het uitbreken van de oorlog in Oekraïne nam het aandeel verkopen zonder voorbehoud tijdelijk af, waarna de trend zich weer herstelde. De structurele krapte op de woningmarkt is namelijk niet verdwenen. Bovendien hangt de recente verruiming van het aanbod voor een belangrijk deel samen met de uitpondgolf.
Het is daarom aannemelijk dat het aandeel woningen dat zonder voorbehoud wordt verkocht niet substantieel onder de 18 procent zal uitkomen en in de nabije toekomst ook weer gaat oplopen. Uiteraard hangt dit mede af van de verdere ontwikkeling van de geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten en de gevolgen daarvan voor de hypotheekrente en energieprijzen.
